Pertanyaan : Tgl 8 Juni 2009
Kepada P. djaja ditempat.Saya seorang Ibu,33th.karyawan swasta dgn gj
3jt/bln.suami dgm gj 1jt/bln.anak 5th.saya dan suami berencana ingin
beli rumah dgn cara KPR.sedang harga rumah Rp180jt dan dp 30% dr harga
rmh.skrg baru ada tabungan 20jt.Bgmna perencanaan pengelolaan keuangan
yg baik agar kami bisa cpt dpt kepemilikan rumah?Sebelum dan
sesudahnya saya ucapkan terima kasih.salam
(Dari Seorang Ibu di Jakarta)
Perencana Keuangan menjawab:
Ibu yang Terhormat, Trimakasih untuk pertanyaannya, berdasarkan informasi yang Ibu berikan saya menyimpulkan beberapa hal sebagai berikut:
1. Total Gaji Ibu dan Suami sebesar Rp. 4 Juta per bulan
2. Ibu berumur 33 tahun dan Anak berumur 5 tahun
3. Mau beli rumah Rp. 180 jt dengan DP 30%
4. Baru memiliki dana di tabungan Rp. 20 Juta.
Ibu, saya langsung berbicara menggunakan prinsip besaran exposure debt ratio yang masih dikatagorikan sehat menurut ilmu perencanaan keuangan yaitu besarnya tidak boleh lebih dari 30% penghasilan keluarga, maka saya menyimpulkan banyak cicilan bulanan KPR yang cocok untuk Ibu adalah sebesar maksimal Rp. 4 juta x 30% atau equivalent dengan Rp. 1.200.000,- perbulan.
Apabila KPR itu pun disetujui maka besarnya KPR 70% menjadi Rp. 126 juta yang apabila diasumsikan bunga 14% per tahun dengan masa KPR 15 tahun , maka cicilan Ibu perbulan menjadi Rp. 1.678.000,- per bulan yang artinya sudah menjadi 41,95% dari penghasilan keluarga yang artinya sudah tidak sehat lagi. Memang kalo dilihat dari sini aja kita akan menjadi pesimistis. Tapi kalo hanya berpatokan pada itu saja, yah Ibu bisa gak punya punya rumah nantinya.
Jadi jangan berputus asa Ibu, karena selalu ada jalan keluarnya asalkan kita memang siap menanggung segala resiko dan beban yang memang harus dijalankan. Sayang sekali Ibu tidak memberikan informasi detail mengenai keadaan keuangan Ibu sekarang seperti pengeluaran biaya bulanan keluarga dan pengeluaran lainnya kalo ada, sehingga saya tidak bisa memberikan masukan secara lebih detail.
Tapi begini lo Bu, Saya sudah mengerti bahwa rencana jangka pendek Ibu sekarang adalah ingin memperoleh rumah karena mungkin selama ini mengontrak (ini asumsi saya). Jadi mari kita sama-sama berasumsi sebagai berikut: (Ini asumsi saya sebagai contoh ilustrasi pengelolaan pengeluaran bulanan.)
Gaji per bulan =============>Rp. 4.000.000,-
Tabungan Keluarga =========>( Rp. 400.000,-) ========> minimal 10% dari Penghasilan
Tabungan Pendidikan Anak ===>( Rp. 300.000,-) ========> banyak tersedia di Bank atau Asuransi
Belanja Bulanan &Harian =====>( Rp. 900.000,-) ========> belanja sesuai kebutuhan bukan keinginan
Listrik dan Telpon ==========>( Rp. 200.000,-) ========> coba berhemat listrik dan pulsa
Biaya Asuransi Jiwa & Hospital =>( Rp. 200.000,-) ========> penting untuk menjaga keuangan keluarga
--------------------------------------------------+
Sisa Uang (Free CF) ======>Rp. 2.000.000,-
Nah sekarang saya berasumsi sudah mengetahui Free Cash Flow Ibu adalah sebesar Rp. 2 juta perbulan. Mari sekarang kita mencari rumah yang cocok untuk Ibu yang mana uang mukanya sekitar Rp. 20 juta dan cicilan KPR nya maksimal Rp. 2 juta perbulan.
Saya melihat masih banyak rumah di daerah Pamulang II (Serpong, Tangerang) yang harganya berkisar Rp. 140 juta- 150 juta an (sudah termasuk biaya surat) seperti type 31/86 dan 31/96 (type 2 kamar). Uang muka Ibu sebesar Rp. 20 juta pasti bisa untuk membayar uang muka, andaikata kurang sedikit Ibu bisa bernegosiasi untuk meminta perpanjangan pembayaran sisa uang muka yang masih kurang. Maklum sekarang memang timingnya untuk beli rumah karena banyak yang discount Bu. Apabila asumsi KPR Rp. 130 juta maka dengan bunga 14% per tahun , 15 tahun maka cicilan Ibu perbulan menjadi Rp. 1.731.000,- per bulan yang artinya masih bisa dicover dari free cash flow Ibu yang sebesar Rp. 2 juta di atas. Sisa dananya bisa ditabung atau diinvestasikan ke reksadana sebesar Rp. 270.000,- perbulan atau untuk menambah dana darurat keluarga.
Bu, saya memang tidak tahu jelas dimana Ibu hendak membeli rumah , pilihan di daerah lokasi mana, tapi yang jelas di Bekasi Barat, Bekasi Timur, Pamulang, Depok, Tangerang masih banyak pilihan rumah yang dibawah Rp. 150 juta an bahkan sekitar Rp. 80 juta- Rp. 100 juta an untuk type semi realestatenya atau type RS Plus. Yang Ibu harus lakukan adalah melakukan survei atau datang ke pameran2 rumah yang sering diadakan di JHCC atau di tempat lainnya, pelajari apakah sesuai dengan kriteria kemampuan Ibu baik dari segi uang muka dan cicilan, lakukan negosiasi yang tepat bila memang uang muka kurang kurang sedikit minta dipanjangkan cicilan uang mukanya, tapi lebih bagus lagi sih langsung uang muka cash karena pasti ada discount tambahan. Juga jangan lupa pilih Bank yang tepat yang bunganya kompetitif.
Saya anjurkan bila Ibu dan Suami tetap bersikeras untuk memperoleh rumah dengan KPR sekitar Rp. 130 jutaan , maka jika mendapatkan Bonus dari pekerjaan, segera lakukan pelunasan partial, supaya pinjaman KPR ini bisa lunas lebih cepat dan menurunkan debt service ratio Ibu supaya tidak lebih dari 30% . Tapi sebagai pertimbangan buat Ibu bahwa sebenarnya cara seperti ini tergolong agresif dan akan membuat Ibu benar-benar mengencangkan ikat pinggang, belum lagi kalo ternyata ilustrasi pengeluaran bulanan diatas adalah jauh dibawah dari realisasi pengeluaran yang Ibu dan keluarga lakukan sehingga Free Cash Flow Ibu tidak sampai Rp. 2 juta perbulan. Jika demikian saya anjurkan untuk Legowo dan menarima kenyataan bahwa Ibu masih belum dalam kapasitas untuk memiliki rumah sekitar Rp. 150 juta an tadi, maka Ibu harus puas dan bersyukur untuk memilih rumah yang harganya Rp. 100 juta saja sehingga KPR cukup Rp. 80 juta , 15 tahun, 14% pertahun dan cicilan perbulan menjadi sekitar Rp. 1,1 juta perbulan. Biasanya banyak rumah dengan type 29/72 dengan konsep rumah tumbuh , yah pelan-pelan ada tabungan lebih bisa dialihkan untuk merenovasi rumah secara bertahap, sehingga tidak memberatkan Ibu. Harus diingat segala sesuatu yang dipaksakan, juga belum tentu baik, harus selalu ada margin safety. Yah margin safetynya adalah seperti hitungan sebelumnya bahwa debt service ratio sebaiknya tidak lebih dari 30% dari pendapatan. Jadi jangan takut pilihan memang ada dan pilihlah yang tidak memberatkan Ibu. Hayo segera survey dan pergi ke pameran-pameran perumahan. Harus cerdik dan pintar menghitung Bu dan Ibu pasti bisa. Saya sangat menganjurkan pilih rumah yang sesuai dengan budget dan kapasitas keuangan Ibu, jangan dipaksakan rumah Rp. 180 juta yang Ibu impikan sebelumnya. Sehubungan dengan itulah Bank dalam analisa kreditnya seringkali memperhatikan Debt Service Ratio yang 30% ini. Melalui ilustrasi yang saya buat Ibu dapat membuat ilustrasi kondisi keuangan Ibu yang sesuai dengan riilnya, bila ternyata free cash flow Ibu rendah sekali, coba pelajari lagi dengan seksama kenapa dan eliminasi pengeluaran pengeluaran yang tidak perlu dengan melakukan pengeluaran dengan bijak.
Jangan lupa akan tujuan keuangan keluarga yang lainnya yang saya sudah ilustrasikan diatas seperti dana pendidikan anak, dana pensiun, dana darurat keluarga, dan asuransi untuk menjaga kesinambungan atau mengurangi efek negatif terhadap keuangan keluarga bila sesuatu masalah terjadi. Semua perencanaan keuangan ini memerlukan analisa data keuangan yang akurat yang disesuaikan dengan tujuan keuangan keluarga dan risk profile serta kondisi keuangan masing-masing orang. Demikian juga menghitung dana pendidikan dan dana pensiun, haruslah berhati-hati jangan sampai uang yang Ibu simpan tidak bisa mengejar kenaikan biaya inflasi per tahun yang menurunkan daya beli dari uang tersebut. Jangan sekedar menabung atau sekedar membeli produk pendidikan anak, tapi pastikan bahwa produk atau investasi yang dilakukan sudah sesuai dengan kebutuhan atau tujuan keuangan Ibu.
Saya doakan Bu, semoga Rahmat Allah menyertai Ibu Sekeluarga dan semoga cita-cita Ibu bersama Suami untuk memiliki rumah sendiri menjadi Rahmat yang membahagiakan Keluarga. Salam Sejahtera untuk Ibu Sekeluarga.
